Bail commercial : la création d’une station de métro, dans le quartier où se situent les locaux loués, peut donner lieu à déplafonnement du loyer !

C’est ce qu’a décidé la cour d’appel de PARIS très récemment (CA Paris, pôle 5 – ch. 3, 8 sept. 2021, n° 19/21095), “à supposer que la création et la fréquentation de la station de métro puissent avoir un impact sur les commerces” voisins.

Pour rappel, en cas d’une modification matérielle des facteurs ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer révisé (révision triennale) peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative.

La cour se contente d’énoncer tout d’abord qu’aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire“.

Or, en l’espèce, la création de cette station de métro est venue désenclaver le quartier qui est à forte densité de population.

Non seulement cette station a été créée et ouverte pendant la durée du bail expiré mais la progression de sa fréquentation entre 2008 et 2016, de + 16,36%, soit un différentiel de 1.000.496 voyageurs, est largement supérieure à la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain sur cette période (+ 5,82%).

Dès lors, “au regard de ces éléments, la création d’une station de métro dans un quartier à forte densité de population, venant le désenclaver, à 220 m des locaux expertisés ainsi que l’augmentation importante de la fréquentation de ladite station pendant la durée du bail expiré constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité“.

En conséquence, la cour considère qu’il y a bien lieu à déplafonnement du loyer.

Nous rappelons enfin que d’autres cour d’appel ont, par le passé, pu être légèrement plus nuancées s’agissant précisément de l’ajout d’un arrêt de métro, en considérant notamment que :

  • Le caractère favorable de cette création devait être apprécié au regard de la spécificité de l’activité exercée dans les locaux (CA Versailles 15-1-2019 no 18/00595 ) ;
  • Que l’augmentation de la population de cadres spécifiquement en découlant, et la création de plusieurs dizaines de logements neufs en parallèle, n’ont pas forcément d’incidence positive sur une activité (en l’occurrence de pressing/laverie : CA Versailles 27-2-2020 no 18/08534).

Un arrêt qui intéressera probablement quelques propriétaires toulousains dans les années à venir …

Loyers impayés, COVID : La Cour de cassation ne se prononcera finalement pas !

Comme nous vous l’indiquions dans une publication antérieure, la Cour de cassation avait été saisie pour avis d’une question par le Tribunal judiciaire de Chartres, sur la pertinence de plusieurs moyens invoqués récemment dans bon nombre de litiges “post-covid” et relatifs au non-paiement de loyers de baux commerciaux.

Pour rappel des trois questions posées à la Cour : ici

La Cour était appelée, en conséquence, à rendre son avis le 5 octobre prochain, jour qui aurait pu faire date compte tenu de l’abondant contentieux en la matière, et de l’absence pour le moment de toute constance jurisprudentielle.

Mais .. suite au désistement de l’une des parties au litige porté devant le Tribunal judiciaire de Chartres, cet avis (tant attendu par les bailleurs et les locataires, et les praticiens …) ne sera pas encore rendu, les parties ayant filialement décidé de transiger à l’amiable.

Triste pour la jurisprudence, mais heureux pour les deux parties. Il est plus que jamais le moment de promouvoir les modes alternatifs de règlement des litiges en matière de baux commerciaux car, de manière plus générale, il s’agit de reconnaitre que le bail commercial est un contrat qui se conjugue toujours très mal avec la voie conflictuelle.

Dans tous les cas, liés par un contrat à très longue durée, par définition amené à se renouveler, pour le bailleur et le preneur opter pour une voie extra-judiciaire c’est comprendre qu’il est avant tout vital de penser au temps, et aux frais, que représentent les recours systématiques au juge.

En ce sens :

« Le monde des affaires dans lequel s’inscrivent les baux commerciaux, a besoin de sécurité mais aussi, aujourd’hui plus que jamais, de rapidité» (…) « en matière de bail commercial (…) la résolution rapide du litige est une nécessité absolue ». (Jacquin A. « Pourquoi pas l’arbitrage comme solution aux litiges en matière de bail commercial ? », GP n° 40, 2017, p. 5).

Loyers impayés, COVID : La Cour de cassation va devoir se prononcer !

Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.

La Cour de cassation a été saisie pour avis d’une question, ou plutôt d’une triple question, par le Tribunal judiciaire de Chartres :


1) Dans le cas d’un bail commercial conclu au profit d’un preneur touché par la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19, le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de forme majeure ?


2) La fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19 constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu (le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges) ?


3) L’interdiction temporaire d’exploiter les locaux commerciaux décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ?

La réponse est attendue le 5 octobre 2021 ! Celle-ci, compte tenu de l’abondant contentieux en matière d’impayés de loyers nés en période de Covid, pourrait bien faire date.

Bail commercial, COVID, loyers et perte du local loué : le premier arrêt d’importance est venu de La Rochelle !

Un arrêt rendu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle a récemment donné raison au locataire d’un bail commercial en situation de loyers impayés, en raison de la « perte du local loué » suite à la fermeture administrative des commerces au cours du premier confinement.

C’est la première fois, semble-t-il, qu’un juge du fond adopte cette solution qui est fondée sur l’article (napoléonien) 1722 du code civil dont j’avais eu l’occasion de vous parler, il y a quelques mois à peine, sur ce site.

Précisons, cependant, qu’une telle solution était jusqu’à présent très contestée en Doctrine. Il est vrai que le texte, à l’origine, nous paraissait plutôt viser des situations telles que l’incendie ou la destruction (totale ou partielle) du local commercial loué.

Le début d’une nouvelle jurisprudence ? Affaire à suivre (de très près) …

TJ La Rochelle 23-3-2021 n° 20/02428

Inclusion naturelle de la livraison et de la vente à emporter dans l’activité de restauration prévue par la clause de destination du bail commercial ?

Un arrêt intéressant a récemment été rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 5 – ch. 3, 17 févr. 2021, n° 18/07905).

Inédit de par la solution rendue, il n’en demeure pas moins qu’il faudra encore attendre d’autres décisions de ce type, et surtout des décisions de dernier ressort, pour que l’on puisse être en mesure de parler d’une “nouvelle jurisprudence”.

Jusqu’à présent, le restaurateur envisageant de pratiquer la “vente à emporter” devait s’assurer ou faire en sorte que son bail commercial comporte expressément cette faculté. A défaut, l’activité de restauration n’incluant par principe pas la vente à emporter, il se rendait coupable d’une despécialisation partielle opérée sans l’autorisation du propriétaire des locaux ce qui justifiait potentiellement deux choses : 1/ Le paiement d’une indemnité de despécialisation au profit du bailleur ; 2/ Le déplafonnement du loyer si les critères légaux s’en trouvaient réunis.

La Jurisprudence confirmait jusqu’à présent cette solution et les praticiens s’y conformaient.

La décision rendue le 17 février 2021, mettant en jeu pour l’anecdote un restaurant dont la spécialité était la confection de Sushis, infirmait un jugement rendu le 6 octobre 2017 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris.

Ce dernier avait considéré que l’adjonction d’activité non incluse au bail, ni connexe ni complémentaire, était une modification notable de la destination contractuelle justifiant purement et simplement le déplafonnement du loyer.

En effet, le bail commercial du restaurateur indiquait les activités suivantes : ‘Alimentation générale et restaurant, typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique.’

Et, sans s’attarder sur la rédaction “a-typique” de la clause, le restaurant avait cependant mis en place un service de livraison et de vente à emporter (ce qui demeure, admettons-le, des plus classiques pour un restaurant japonais).

Cela constituait, selon lui, une simple modalité particulière de l’exploitation prévue au bail .

La cour d’appel lui donne raison et infirme le jugement rendu par le juge des loyers : l’adjonction d’une activité ne peut donner lieu à déplafonnement du loyer s’il s’agit d’une activité dite incluse, c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales.

La phrase suivante figurant au sein de la décision est particulièrement intéressante :

il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration traditionnelle. Si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain, comme en l’espèce, de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou se les faire livrer à domicile, notamment par l’intermédiaire de plate-formes.”

Il n’y avait dès lors, et selon la cour, pas lieu d’accueillir la demande de déplafonnement des bailleurs du fait des activités de vente à emporter et de vente par internet avec livraison.

La société et le monde évoluent continuellement : le droit doit pouvoir s’adapter, au fil du temps, pour répondre à cette évolution. C’est ce que l’on apprend aux étudiants en droit en première année de Licence. Le “click and collect” n’y fait visiblement pas exception …

Pour l’acceptation du co-contractant de bail commercial comme « partenaire commercial ».

J’ai publié, ce lundi 1er mars 2021, un article sur Village-Justice que vous pouvez retrouver ici.

Le temps de la crise, celui de la fermeture administrative de nombreux locaux, de la chute des chiffres d’affaires et des impayés de loyers, doit à mon sens inviter à repenser le droit des baux commerciaux. Il se murmure d’ailleurs dans les couloirs de la chancellerie, que le bail commercial (son statut du moins) aurait trouvé ses limites.

Plus que jamais, bailleur et preneur doivent pouvoir repenser leur relation particulière, et voir leur contrat comme un partenariat réel dans lequel les intérêts de l’un peuvent également servir et soutenir les intérêts de l’autre.

Soutenir qu’une mise en demeure de payer, expédiée par LRAR, est invalide pour cause de non réception effective du courrier est voué à l’échec !

C’est ce que la Cour de cassation a jugé de manière inédite.

(Cass. 1e civ. 20-1-2021 n° 19-20.680 F-P, D.)

Une banque avait en effet mis en demeure ses emprunteurs de lui rembourser la somme restant due (assortie d’intérêts).

Les assurés (on le devine) font en sorte de ne pas réceptionner le recommandé. Celui-ci revient à l’expéditeur avec la mention « non réclamé ».

La Banque initie et mène la procédure jusqu’à son terme. Après jugement au fond et appel, ils sont finalement condamnés à payer par la Cour de cassation. Le défaut de réception n’a pas privé la mise en demeure de sa pleine validité !

Impossibilité d’exploiter son commerce : l’article 1722 du code civil s’applique !

C’est en effet ce qu’a jugé le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris le 20 janvier 2021 (décision 20/80923).

En vertu de cet article : “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Cette nouvelle application a conduit le Tribunal à considérer que le locataire ne pouvait se voir réclamer le paiement des loyers dus au cours du premier confinement décidé en raison de l’épidémie de “la COVID”.