Bail commercial, COVID, loyers et perte du local loué : le premier arrêt d’importance est venu de La Rochelle !

Un arrêt rendu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle a récemment donné raison au locataire d’un bail commercial en situation de loyers impayés, en raison de la « perte du local loué » suite à la fermeture administrative des commerces au cours du premier confinement.

C’est la première fois, semble-t-il, qu’un juge du fond adopte cette solution qui est fondée sur l’article (napoléonien) 1722 du code civil dont j’avais eu l’occasion de vous parler, il y a quelques mois à peine, sur ce site.

Précisons, cependant, qu’une telle solution était jusqu’à présent très contestée en Doctrine. Il est vrai que le texte, à l’origine, nous paraissait plutôt viser des situations telles que l’incendie ou la destruction (totale ou partielle) du local commercial loué.

Le début d’une nouvelle jurisprudence ? Affaire à suivre (de très près) …

TJ La Rochelle 23-3-2021 n° 20/02428

Inclusion naturelle de la livraison et de la vente à emporter dans l’activité de restauration prévue par la clause de destination du bail commercial ?

Un arrêt intéressant a récemment été rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 5 – ch. 3, 17 févr. 2021, n° 18/07905).

Inédit de par la solution rendue, il n’en demeure pas moins qu’il faudra encore attendre d’autres décisions de ce type, et surtout des décisions de dernier ressort, pour que l’on puisse être en mesure de parler d’une “nouvelle jurisprudence”.

Jusqu’à présent, le restaurateur envisageant de pratiquer la “vente à emporter” devait s’assurer ou faire en sorte que son bail commercial comporte expressément cette faculté. A défaut, l’activité de restauration n’incluant par principe pas la vente à emporter, il se rendait coupable d’une despécialisation partielle opérée sans l’autorisation du propriétaire des locaux ce qui justifiait potentiellement deux choses : 1/ Le paiement d’une indemnité de despécialisation au profit du bailleur ; 2/ Le déplafonnement du loyer si les critères légaux s’en trouvaient réunis.

La Jurisprudence confirmait jusqu’à présent cette solution et les praticiens s’y conformaient.

La décision rendue le 17 février 2021, mettant en jeu pour l’anecdote un restaurant dont la spécialité était la confection de Sushis, infirmait un jugement rendu le 6 octobre 2017 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris.

Ce dernier avait considéré que l’adjonction d’activité non incluse au bail, ni connexe ni complémentaire, était une modification notable de la destination contractuelle justifiant purement et simplement le déplafonnement du loyer.

En effet, le bail commercial du restaurateur indiquait les activités suivantes : ‘Alimentation générale et restaurant, typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique.’

Et, sans s’attarder sur la rédaction “a-typique” de la clause, le restaurant avait cependant mis en place un service de livraison et de vente à emporter (ce qui demeure, admettons-le, des plus classiques pour un restaurant japonais).

Cela constituait, selon lui, une simple modalité particulière de l’exploitation prévue au bail .

La cour d’appel lui donne raison et infirme le jugement rendu par le juge des loyers : l’adjonction d’une activité ne peut donner lieu à déplafonnement du loyer s’il s’agit d’une activité dite incluse, c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales.

La phrase suivante figurant au sein de la décision est particulièrement intéressante :

il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration traditionnelle. Si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain, comme en l’espèce, de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou se les faire livrer à domicile, notamment par l’intermédiaire de plate-formes.”

Il n’y avait dès lors, et selon la cour, pas lieu d’accueillir la demande de déplafonnement des bailleurs du fait des activités de vente à emporter et de vente par internet avec livraison.

La société et le monde évoluent continuellement : le droit doit pouvoir s’adapter, au fil du temps, pour répondre à cette évolution. C’est ce que l’on apprend aux étudiants en droit en première année de Licence. Le “click and collect” n’y fait visiblement pas exception …

Pour l’acceptation du co-contractant de bail commercial comme « partenaire commercial ».

J’ai publié, ce lundi 1er mars 2021, un article sur Village-Justice que vous pouvez retrouver ici.

Le temps de la crise, celui de la fermeture administrative de nombreux locaux, de la chute des chiffres d’affaires et des impayés de loyers, doit à mon sens inviter à repenser le droit des baux commerciaux. Il se murmure d’ailleurs dans les couloirs de la chancellerie, que le bail commercial (son statut du moins) aurait trouvé ses limites.

Plus que jamais, bailleur et preneur doivent pouvoir repenser leur relation particulière, et voir leur contrat comme un partenariat réel dans lequel les intérêts de l’un peuvent également servir et soutenir les intérêts de l’autre.

Soutenir qu’une mise en demeure de payer, expédiée par LRAR, est invalide pour cause de non réception effective du courrier est voué à l’échec !

C’est ce que la Cour de cassation a jugé de manière inédite.

(Cass. 1e civ. 20-1-2021 n° 19-20.680 F-P, D.)

Une banque avait en effet mis en demeure ses emprunteurs de lui rembourser la somme restant due (assortie d’intérêts).

Les assurés (on le devine) font en sorte de ne pas réceptionner le recommandé. Celui-ci revient à l’expéditeur avec la mention « non réclamé ».

La Banque initie et mène la procédure jusqu’à son terme. Après jugement au fond et appel, ils sont finalement condamnés à payer par la Cour de cassation. Le défaut de réception n’a pas privé la mise en demeure de sa pleine validité !

Impossibilité d’exploiter son commerce : l’article 1722 du code civil s’applique !

C’est en effet ce qu’a jugé le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris le 20 janvier 2021 (décision 20/80923).

En vertu de cet article : “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Cette nouvelle application a conduit le Tribunal à considérer que le locataire ne pouvait se voir réclamer le paiement des loyers dus au cours du premier confinement décidé en raison de l’épidémie de “la COVID”.