C’est ce qu’a décidé la cour d’appel de PARIS très récemment (CA Paris, pôle 5 – ch. 3, 8 sept. 2021, n° 19/21095), “à supposer que la création et la fréquentation de la station de métro puissent avoir un impact sur les commerces” voisins.
Pour rappel, en cas d’une modification matérielle des facteurs ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer révisé (révision triennale) peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative.
La cour se contente d’énoncer tout d’abord qu’aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire“.
Or, en l’espèce, la création de cette station de métro est venue désenclaver le quartier qui est à forte densité de population.
Non seulement cette station a été créée et ouverte pendant la durée du bail expiré mais la progression de sa fréquentation entre 2008 et 2016, de + 16,36%, soit un différentiel de 1.000.496 voyageurs, est largement supérieure à la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain sur cette période (+ 5,82%).
Dès lors, “au regard de ces éléments, la création d’une station de métro dans un quartier à forte densité de population, venant le désenclaver, à 220 m des locaux expertisés ainsi que l’augmentation importante de la fréquentation de ladite station pendant la durée du bail expiré constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité“.
En conséquence, la cour considère qu’il y a bien lieu à déplafonnement du loyer.
Nous rappelons enfin que d’autres cour d’appel ont, par le passé, pu être légèrement plus nuancées s’agissant précisément de l’ajout d’un arrêt de métro, en considérant notamment que :
- Le caractère favorable de cette création devait être apprécié au regard de la spécificité de l’activité exercée dans les locaux (CA Versailles 15-1-2019 no 18/00595 ) ;
- Que l’augmentation de la population de cadres spécifiquement en découlant, et la création de plusieurs dizaines de logements neufs en parallèle, n’ont pas forcément d’incidence positive sur une activité (en l’occurrence de pressing/laverie : CA Versailles 27-2-2020 no 18/08534).
Un arrêt qui intéressera probablement quelques propriétaires toulousains dans les années à venir …